Essa matéria é para você que deseja financiar seu imóvel, porém, surgem dúvidas que podem ser esclarecidas pelo corretor de imóveis. E o Correio9 procurou Carlos Simões, diretor de vendas da Incorporadora Masarim, em Nova Venécia, para esclarecer algumas dúvidas sobre o assunto.
De acordo com ele, primeiramente, é necessário o enquadramento do cliente nas principais modalidades e características de financiamento para tornar-se apto à aquisição de sua casa, apartamento ou até mesmo lote urbanizado.
Carlos explicou que o processo de aquisição de um imóvel envolve algumas etapas fundamentais. Para que seja possível compreender todas as possibilidades e analisar com calma os melhores caminhos para a aquisição de um financiamento, o adquirente deverá se ater a, pelo menos, cinco pontos:
1) Estudar o valor disponível de recursos próprios para a entrada de acordo com o valor do imóvel (geralmente no mínimo de 20% do valor total = valor de entrada).
2) Fazer uma simulação na instituição financeira escolhida, para levantar o valor máximo de crédito liberado, pela mesma, de acordo com a renda e entrada pretendida pelo cliente;
3) Pesquisar para escolher o imóvel ideal e que atenda às suas necessidades com ênfase em localização, tamanho, características do objeto pretendido e valor total do imóvel dentro da possibilidade de crédito oferecida pela instituição de escolha;
4) Firmar contrato particular com proprietário do imóvel, ajustando as condições acordadas entre vendedor e comprador, por exemplo: valores de sinal de negócio, prazos de pagamentos, tempo de construção, tempo de desocupação quando imóvel estiver alugado, vistoria das condições do imóvel e etc;
5) Reunir a documentação, entregar ao agente financeiro, realizar vistoria com engenheiro e na sequência assinar o contrato de financiamento bancário e o último passo é o Registro de Imóveis.
Nesse contexto, o comprador deve considerar todas as condições de pagamento do financiamento do imóvel e eleger a condizente com sua capacidade financeira, analisando toda a jornada do financiamento.
A ótima notícia é que além das instituições de crédito imobiliário mais tradicionais, os bancos privados também, apontam aumento crescente tanto na disponibilidade de recursos, quanto a taxas mais atrativas para os pretendentes à casa própria e até mesmo para investimentos dada às atrativas modalidades e condições favoráveis na aquisição ou construção do imóvel.
FINANCIAMENTO
Atualmente existem duas principais modalidades onde se desdobram todas as outras. A primeira é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Esta é a principal modalidade do País e que conduz a maioria das concessões de crédito imobiliário, inclusive o do “Minha Casa Verde Amarela” (antigo “Minha Casa Minha Vida”). Foi criada pelo Governo Federal e tem como garantia os recursos existentes no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e o pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
“Acredito que a maioria das pessoas não sabe que o dinheiro do FGTS e da famosa Caderneta de Poupança servem para custear os empréstimos de financiamentos de imóveis”, disse ele.
Ele continua: “O SFH possui algumas características importantes, pois as parcelas não podem comprometer mais que 30% da renda, há um limite de 80% do valor para financiamento de imóveis novos e 70% para imóveis usados. O valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil, além disso, o SFH não admite pessoa jurídica, ou seja, a aquisição dessa modalidade só pode ser feita por pessoa física”.
“Destaco também, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que diante de suas limitações, foi criado pelo Governo, englobando imóveis que custam mais do que R$ 800 mil (o valor mínimo depende de cada estado do país de forma diferenciada). Nesta modalidade não há limite de comprometimento de renda, a aquisição pode ser feita também por pessoa jurídica e o total para concessão do crédito do financiamento vai de 80 a 90% do valor do imóvel. Outra característica é que o SFI tem taxa de juros variável, o que reflete diretamente nas parcelas.
IMPOSTO
É muito importante ficar atento que, além das taxas e serviços que já compõem as parcelas do financiamento para administração do mesmo pelas instituições de crédito, o processo de financiamento tem custos extras, os quais deverão ser bancados em particular ressaltando a vistoria da engenharia, onde engenheiros capacitados contratados pelas instituições financeiras avaliam as características físicas e de mercado quanto ao valor ofertado do referido imóvel, além das Taxas das certidões emitidas em cartório, conhecidas como certidões de ônus reais do imóvel, para averiguar sua situação legal do mesmo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos custos mais conhecidos e representa o tributo municipal. O seu valor varia de acordo com a cidade onde está localizada a propriedade.
Em Nova Venécia, por exemplo, a taxa de ITBI é de 2% sobre o valor total do imóvel; o registro do imóvel que é outro documento obrigatório para quem deseja financiar o bem. Esse papel tem a função de atestar a existência da propriedade no livro de registros da comarca na qual ela se localiza além de afirmar a propriedade sobre o bem.
Para realização de um financiamento imobiliário por um banco ou qualquer instituição financeira, deverá ter renda adequada ao valor de crédito solicitado, ter ficha limpa na praça e também entregar os documentos exigidos. O valor das prestações, nesse caso, não pode ultrapassar 30% da renda líquida e, também, há algumas restrições quando à idade.
A idade máxima do cliente é a mesma do crédito imobiliário de forma geral, ou seja, a soma da idade do participante e o prazo de amortização não pode ser superior a 80 anos e 6 meses de idade. Em relação às garantias para a aquisição do imóvel, vale a pena salientar que, além dos seguros exigidos, o próprio imóvel fica alienado com gravame registrado em sua matrícula até o pagamento da última parcela, nesta oportunidade o contratante do financiamento passa a ter, além da “posse”, também a “propriedade” do bem adquirido, passando a ser único e exclusivo dono.
PARCELAS
A composição das parcelas irá depender da modalidade escolhida para amortização do contrato; no Sistema PRICE as prestações do financiamento são fixas, os juros são decrescentes e a amortização é crescente. Contudo, é importante ressaltar que a Taxa Referencial (TR) é uma base para reajuste, e que pode aumentar o valor dos pagamentos devidos. Já o Sistema de Amortização Constante (SAC), como o próprio nome já indica, tem como particularidades o valor absoluto de amortização em cada uma delas se manter o mesmo e as parcelas serem decrescentes. Ainda, tanto o saldo devedor quanto os juros são reajustados pela TR.
A TR é a mais utilizada e comum no Brasil. Principalmente por favorecer menos imprevisibilidades futuras. Como as parcelas do início são maiores e vão diminuindo cada vez mais ao longo do tempo, os riscos de a sua renda não conseguir cobrir este valor mensalmente diminui com o tempo. Além da escolha do sistema de amortização, a prestação mensal é composta por: 1) encargo principal – parcela de amortização e de juros mensais; e 2) encargos acessórios – taxas de administração, seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).
PRAZOS
Quando se fala de valor de parcela automaticamente surge a pergunta sobre o período (tempo em meses) para pagamento do bem. Até quantos meses terei para pagar meu financiamento?
O prazo máximo de financiamento varia de acordo com o indexador escolhido ou taxa fixa, variando entre 120 a 420 meses. Outra pergunta latente é: Posso utilizar meu FGTS no financiamento? Sim, mas somente quando você, o contrato e o imóvel estiverem enquadrados nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na data da aquisição do imóvel e poderá ser utilizado como entrada no financiamento; amortizar o saldo devedor, ou seja, reduzir o prazo ou o valor do encargo; pagar até 80% do valor da prestação; liquidar o saldo devedor.
Carlos alerta que além de seguir as informações acima, é aconselhável fazer uma pesquisa de mercado nas instituições financeiras que podem conceder este crédito independente de relação ou não com tal instituição, o chamado “relacionamento”. Com a ampla concorrência e abertura de mercado, o cliente pode sim decidir qual instituição lhe oferece melhores taxas e condições para tal financiamento.
Outro ponto importante é realizar uma programação de compra por etapas, retirando uma parte do financiamento que é composto por terreno e construção, realizando primeiro a aquisição do terreno, uma vez que as Incorporadoras (loteadoras) estão facilitando tal aquisição com financiamentos de terrenos sem juros com carteira própria e após quitação deste terreno, o adquirente pode se concentrar apenas na contratação do financiamento da construção.
“Com o cenário atual pandêmico e completamente instável, a moradia, casa própria ou lar, como queira chamar, é objeto de desejo da maioria dos brasileiros e a minha torcida é que muitos venecianos dentre vários brasileiros conquistem o seu tão sonhado lar”, finalizou o corretor.
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